Toen Gerry Weber failliet ging, kwam Bruul 45 in Mechelen leeg te staan. Voor de vorige eigenaar zorgde dat voor onzekerheid. Voor een nieuwe investeerder creëerde het een opportuniteit.
Avenue begeleidde de verkoop van het leegstaande pand aan een private investeerder. Maar de transactie was niet het einde van het verhaal. Het was het begin van een herpositioneringsstrategie waarin aankoop, verhuur, renovatie en energieoptimalisatie samenkwamen.
Vandaag wordt het resultaat van die strategie zichtbaar. Telenet/Base bereidt de opening voor van een nieuwe dual brand-winkel in het pand, waarbij twee bestaande winkels worden samengebracht op één locatie, op een van de sterkste delen van de Bruul. Het interessante is dus niet alleen dat een leegstaand winkelpand een nieuwe huurder vond. Het is vooral wat er in de tussentijd moest gebeuren.
- Leegstand veranderde de investeringscase
Voor investeerders wordt leegstand vaak in de eerste plaats gezien als een risico. Er zijn geen huurinkomsten, de toekomstige huurder is onbekend en mogelijk zijn investeringen nodig voordat het pand opnieuw kan concurreren op de markt. Maar leegstand creëert ook flexibiliteit.
In plaats van voort te bouwen op de investeringsstrategie van iemand anders, kreeg de koper van Bruul 45 de mogelijkheid om een nieuwe strategie uit te werken. Dat onderscheid is belangrijk.
De vraag was niet alleen of het pand opnieuw verhuurd kon worden. Het ging erom of de locatie en de onderliggende kwaliteiten van het vastgoed voldoende sterk waren om te investeren in een volgend hoofdstuk.
- De locatie zorgde voor vertrouwen
Bruul blijft de dominante winkelstraat van Mechelen. Belangrijker nog: Bruul 45 bevindt zich op een van de sterkste delen van de straat. Dat gaf de investeerder iets wat leegstand niet kon wegnemen: een fundamenteel sterke locatie.
De komst van Telenet/Base bevestigt die redenering. De retailer zal het pand gebruiken om twee winkels samen te brengen in één dual brand-concept, waardoor beide merken op één sterke toplocatie worden verenigd.
Het pand werd dus niet geherpositioneerd rond iedere beschikbare huurder. Het werd gekoppeld aan een gebruiker voor wie net deze specifieke locatie een bredere retailstrategie ondersteunt.
- Nieuwe verhuur was slechts een deel van de waardecreatie
Een sterke huurder vinden loste slechts één deel van de investeringscase op. Ook het gebouw zelf moest evolueren.
Na de aankoop onderging het pand een grondige renovatie. De gevel werd opnieuw afgestemd op het straatbeeld, het dak werd vernieuwd en er werden nieuwe ramen geplaatst.
Avenue adviseerde de eigenaar daarnaast met een specifieke focus op het verbeteren van de EPC-prestaties van het pand. Dat is relevant, omdat waardecreatie in de huidige high street-markt steeds vaker ontstaat op het snijvlak van commerciële en technische beslissingen.
Een goede huurovereenkomst versterkt de cashflow. Een beter gebouw beschermt de relevantie van het vastgoed. Combineer beide en de investeringscase verandert fundamenteel.
- De deal begon pas na de deal
Dat is misschien wel de interessantste les uit de case van Bruul 45. Een transactie is niet altijd het moment waarop waarde wordt gerealiseerd. Soms is het net het begin van waardecreatie.
De investeerder kocht geen perfect verhuurd en volledig gerenoveerd turnkey-beleggingspand. De investeerder kocht een leegstaand gebouw op een sterke locatie en verbeterde vervolgens de verschillende onderdelen van het vastgoed.
Nieuwe huurder.
Nieuw retailconcept.
Gerenoveerd gebouw.
Verbeterde energieprestaties.
Het resultaat is een fundamenteel ander vastgoedobject dan het pand dat van eigenaar wisselde. Voor eigenaars en investeerders die met leegstand te maken krijgen, is dat een belangrijk onderscheid.
Leegstand vernietigt de investeringscase dus niet automatisch. Op de juiste locatie, met de juiste strategie en de juiste investeringen kan leegstand net een kans creëren om een pand te herpositioneren voor zijn volgende cyclus.
Verandert leegstand de investeringscase van een van jouw panden?
Soms is verkopen de juiste beslissing. Soms is het beter om opnieuw te investeren, het pand te herpositioneren en opnieuw te verhuren. Avenue adviseert eigenaars en investeerders bij beide keuzes.
Een vergelijkbare situatie? Neem contact met ons op via elena@avenue.eu.