In september komt studentenhuisvesting opnieuw volop in de aandacht. Studenten keren terug naar de campus, huurprijzen worden opnieuw onderhandeld en het structurele tekort aan kwalitatieve studentenhuisvesting in België wordt opnieuw zichtbaar.
Voor investeerders is de interessante vraag echter niet óf er vraag is naar studentenhuisvesting. Dat staat al lang vast.
De vraag is waar er nog ruimte is om waarde te creëren. Een recente transactie van Avenue in Schaarbeek is daar een interessant voorbeeld van.
Avenue adviseerde Inclusio bij de verkoop van een residentieel gebouw met 20 studentenstudio’s en verschillende gemeenschappelijke ruimtes. Het pand werd voor €2,5 miljoen exclusief kosten aangekocht door een private investeerder.
Maar de investeringscase gaat verder dan de aankoop van 20 verhuurde studentenkamers. De nieuwe eigenaar verwerft een bestaand, inkomsten genererend vastgoedobject op een gevestigde studentenlocatie, met een duidelijke mogelijkheid om het aanbod op termijn verder te verbeteren.
Locatie boven alles
Het gebouw ligt naast de Brusselse campus van LUCA School of Arts in Schaarbeek.
Bij studentenhuisvesting is de nabijheid van de daadwerkelijke vraag essentieel. Studenten zoeken niet simpelweg een plek om in Brussel te wonen. Ze zoeken huisvesting die hun dagelijkse leven gemakkelijker maakt.
Een ligging direct naast een campus voor hoger onderwijs geeft het vastgoed een structureel voordeel dat niet eenvoudig te evenaren is. Dat speelde een belangrijke rol in de overtuiging van de investeerder.
Het gebouw zelf is relatief recent en heeft al een duidelijke residentiële functie. Het omvat 20 studentenstudio’s, aangevuld met een eetruimte, leeszaal, lounge en wasruimte.
Inclusio kocht het pand in 2018. Vandaag worden de studio’s verhuurd via het Sociaal Verhuurkantoor voor Studenten, of SVKS.
Voor de koper vormt de huidige situatie echter slechts één deel van de investeringscase.
Investeren in inkomsten vandaag én potentieel voor morgen
De nieuwe eigenaar is van plan het pand aan te houden en het geleidelijk verder te ontwikkelen tot aantrekkelijke studentenhuisvesting. Dat geeft de investering twee dimensies.
Enerzijds is er een bestaand gebouw met 20 units op een bewezen studentenlocatie. Anderzijds is er de mogelijkheid om de kwaliteit en positionering van die units op termijn te verbeteren.
Dat onderscheid is belangrijk. Wanneer de vraag het aanbod al overstijgt, hoeft waardecreatie niet noodzakelijk voort te komen uit de ontwikkeling van extra vierkante meters. Soms ontstaat ze door de kwaliteit van het bestaande aanbod te verbeteren.
Voor een langetermijninvesteerder levert dat een interessante propositie op: vandaag een operationeel vastgoedobject verwerven en tegelijkertijd de mogelijkheid behouden om de positionering ervan morgen te versterken.
Studentenhuurprijzen blijven stijgen
De bredere markt vormt een interessante achtergrond. Volgens de Kotkompas-cijfers die voor deze case werden aangeleverd, bedroeg de gemiddelde kale huurprijs voor studentenhuisvesting in België €485 per maand in het academiejaar 2025-2026, tegenover €475 een jaar eerder. Dat is een stijging van ongeveer 2%.
De regionale verschillen zijn aanzienlijk. De gemiddelde kale huurprijs bedroeg €515 in Vlaanderen en €570 in Brussel, tegenover €425 in Wallonië. Specifiek voor studio’s lopen die gemiddelden op tot €605 in Vlaanderen en €645 in Brussel.
In heel België betaalt een student gemiddeld €485 kale huur en nog eens €105 aan kosten, wat de gemiddelde totale maandelijkse kost op €590 brengt. Voor investeerders zijn die cijfers relevant. Maar huurgroei alleen zou geen aankoopbeslissing mogen bepalen.
De fundamentelere vraag is of een vastgoedobject goed gepositioneerd is om op een duurzame manier van die vraag te profiteren.
Waarom investeerders naar studentenhuisvesting blijven kijken
Studentenhuisvesting neemt een interessante positie in binnen residentieel vastgoed.
De vraag wordt ondersteund door een structurele behoefte aan huisvesting in universiteitssteden, terwijl studentenhuisvesting hogere rendementen kan bieden dan traditioneel residentieel vastgoed.
Die combinatie trekt verschillende soorten kapitaal aan.
Institutionele fondsen zijn geïnteresseerd in de mogelijkheid om op grotere schaal kapitaal in te zetten. Private investeerders en family offices kunnen door dezelfde fundamenten worden aangetrokken wanneer een opportuniteit voldoende volume biedt.
Deze transactie bevindt zich precies in dat segment. Voor €2,5 miljoen koopt de investeerder niet één individuele studentenstudio als alternatief voor een traditioneel appartement.
De investeerder verwerft in één keer 20 units.
Eén gebouw.
Eén locatie.
Eén operationele structuur.
En één strategie om het vastgoed op termijn verder te verbeteren.
Schaarste alleen is niet genoeg
Het tekort aan studentenhuisvesting maakt de sector aantrekkelijk, maar schaarste alleen maakt niet van elk studentenpand een goede investering.
De locatie blijft belangrijk.
De kwaliteit en leeftijd van het gebouw zijn belangrijk.
De indeling van de units is belangrijk.
De mogelijkheid om ze efficiënt te exploiteren is belangrijk.
En steeds vaker is ook het potentieel om het bestaande aanbod te verbeteren belangrijk.
Precies daar onderscheidde dit vastgoedobject in Schaarbeek zich.
De investeerder verwierf een betekenisvol volume in een relatief recent gebouw, direct naast een studentencampus, met een bestaande verhuursituatie en een duidelijke mogelijkheid om de huisvesting op termijn te herpositioneren.
Het prijskaartje van €2,5 miljoen vertelt dan ook slechts een deel van het verhaal.
De echte investeringsbeslissing draaide om wat die 20 units in de komende jaren kunnen opleveren.
€3 miljoen behandeld als €30 miljoen
Bij Avenue Residential passen we dezelfde investeringslogica toe, of we nu adviseren bij een aankoop van €3 miljoen of bij een portefeuille van €30 miljoen.
De vraag is niet simpelweg wat er beschikbaar is.
De vraag is wat past bij de strategie van de investeerder.
Voor deze private investeerder betekende dat studentenhuisvesting met voldoende schaal, een uitzonderlijk relevante locatie en ruimte voor toekomstige waardecreatie.
In een markt waarin kwalitatieve studentenhuisvesting schaars blijft, vraagt het vinden van zulke opportuniteiten om meer dan alleen volgen wat publiek te koop wordt aangeboden.
Het vraagt toegang tot de juiste vastgoedobjecten en het vermogen om hun potentieel te herkennen.
Op zoek naar je volgende residentiële investering?
Studentenhuisvesting kan interessante opportuniteiten bieden voor private investeerders, family offices en institutioneel kapitaal. Maar de sterkste investeringscases combineren meer dan alleen schaarste en rendement.
Wil je €1 miljoen tot €6 miljoen investeren in residentieel vastgoed? Neem contact op met Avenue Residential via karel@avenue.eu en ontdek welke opportuniteiten bij jouw investeringsstrategie passen.