En septembre, le logement étudiant revient sur le devant de la scène. Les étudiants retrouvent les campus, les loyers sont renégociés et la pénurie structurelle de logements étudiants de qualité redevient visible partout en Belgique.
Pour les investisseurs, la question intéressante n’est toutefois pas de savoir s’il existe une demande pour le logement étudiant. Celle-ci est bien établie.
La véritable question est de savoir où il reste encore de la marge pour créer de la valeur. Une récente transaction d’Avenue à Schaerbeek en offre un exemple intéressant.
Avenue a conseillé Inclusio dans le cadre de la vente d’un immeuble résidentiel comprenant 20 studios étudiants et plusieurs espaces communs. Le bien a été acquis par un investisseur privé pour 2,5 millions d’euros hors frais.
Mais la logique d’investissement va au-delà de l’acquisition de 20 logements étudiants déjà occupés. Le nouveau propriétaire acquiert un actif existant générant des revenus, situé dans un environnement étudiant établi, avec une réelle possibilité d’améliorer progressivement le produit.
L’emplacement avant tout
L’immeuble se situe à côté du campus bruxellois de LUCA School of Arts à Schaerbeek.
Dans le logement étudiant, la proximité avec la source même de la demande est fondamentale. Les étudiants ne cherchent pas simplement un endroit où vivre à Bruxelles. Ils recherchent un logement qui facilite leur quotidien.
Être situé directement à côté d’un campus d’enseignement supérieur confère à l’actif un avantage structurel difficile à reproduire. Cet élément a joué un rôle important dans la conviction de l’investisseur.
L’immeuble lui-même est relativement récent et possède déjà une fonction résidentielle clairement définie. Il comprend 20 studios étudiants ainsi qu’un espace repas, une salle de lecture, un lounge et une buanderie.
Inclusio a acquis le bien en 2018. Aujourd’hui, les studios sont loués par l’intermédiaire du Sociaal Verhuurkantoor voor Studenten, ou SVKS.
Pour l’acquéreur, la situation actuelle ne constitue toutefois qu’une partie de la logique d’investissement.
Investir dans les revenus d’aujourd’hui et le potentiel de demain
Le nouveau propriétaire prévoit de conserver le bien et de l’améliorer progressivement afin d’en faire une offre de logement étudiant attractive. L’investissement comporte donc deux dimensions.
D’une part, il s’agit d’un immeuble existant comprenant 20 unités dans un emplacement étudiant éprouvé. D’autre part, il existe une opportunité d’améliorer progressivement la qualité et le positionnement de ces unités.
Cette distinction est importante. Lorsque la demande dépasse déjà l’offre, la création de valeur ne nécessite pas nécessairement de développer des mètres carrés supplémentaires. Elle peut aussi résulter de l’amélioration de la qualité du parc existant.
Pour un investisseur à long terme, cela crée une proposition intéressante : acquérir aujourd’hui un actif opérationnel tout en conservant la possibilité d’en améliorer le positionnement demain.
Les loyers étudiants continuent d’évoluer
Le marché dans son ensemble offre un contexte intéressant. Selon les chiffres du Kotkompas fournis pour ce dossier, le loyer moyen hors charges d’un logement étudiant en Belgique a atteint 485 euros par mois durant l’année académique 2025-2026, contre 475 euros un an auparavant. Cela représente une hausse d’environ 2 %.
Les différences régionales sont importantes. Le loyer moyen hors charges atteint 515 euros en Flandre et 570 euros à Bruxelles, contre 425 euros en Wallonie. Pour les studios spécifiquement, les moyennes s’élèvent à 605 euros en Flandre et 645 euros à Bruxelles.
À l’échelle de la Belgique, un étudiant paie en moyenne 485 euros de loyer hors charges auxquels s’ajoutent 105 euros de frais, portant le coût mensuel total moyen à 590 euros. Pour les investisseurs, ces chiffres sont pertinents. Mais la croissance des loyers ne devrait pas, à elle seule, déterminer une acquisition.
La question plus fondamentale est de savoir si un actif est positionné pour capter durablement cette demande.
Pourquoi les investisseurs continuent de s’intéresser au logement étudiant
Le logement étudiant occupe une position intéressante au sein de l’immobilier résidentiel.
La demande est soutenue par un besoin structurel de logements dans les villes universitaires, tandis que le logement étudiant peut offrir des rendements supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel traditionnel.
Cette combinaison attire différents types de capitaux.
Les fonds institutionnels s’intéressent à la possibilité de déployer des capitaux à grande échelle. Les investisseurs privés et les family offices peuvent être attirés par les mêmes fondamentaux lorsqu’une opportunité offre un volume suffisant.
Cette transaction se situe précisément dans cet espace. Pour 2,5 millions d’euros, l’acquéreur n’achète pas un studio étudiant individuel comme alternative à un appartement traditionnel.
Il acquiert 20 unités en une seule transaction.
Un immeuble.
Un emplacement.
Une structure opérationnelle.
Et une stratégie pour améliorer l’actif au fil du temps.
La rareté ne suffit pas
La pénurie de logements étudiants rend le secteur attractif, mais la rareté ne suffit pas à faire de chaque bien étudiant un bon investissement.
L’emplacement reste déterminant.
La qualité et l’âge du bâtiment comptent.
La configuration des unités compte.
La capacité à les exploiter efficacement compte.
Et, de plus en plus, le potentiel d’amélioration du produit existant compte également.
C’est précisément sur ces points que cet actif à Schaerbeek se distingue.
L’investisseur a acquis un volume significatif au sein d’un immeuble relativement récent, directement adjacent à un campus étudiant, avec une situation locative existante et une réelle possibilité de repositionner progressivement les logements.
Le prix d’acquisition de 2,5 millions d’euros ne raconte donc qu’une partie de l’histoire.
La véritable décision d’investissement concernait ce que ces 20 unités pourront générer au cours des prochaines années.
3 millions d’euros traités comme 30 millions
Chez Avenue Residential, nous appliquons la même logique d’investissement, qu’il s’agisse de conseiller une acquisition de 3 millions d’euros ou un portefeuille de 30 millions.
La question n’est pas simplement de savoir ce qui est disponible.
Il s’agit de déterminer ce qui correspond à la stratégie de l’investisseur.
Pour cet investisseur privé, cela signifiait un actif de logement étudiant offrant une échelle suffisante, un emplacement particulièrement pertinent et un potentiel de création de valeur future.
Dans un marché où les logements étudiants de qualité restent rares, identifier ce type d’opportunités exige plus que de suivre les biens proposés publiquement à la vente.
Il faut avoir accès aux bons actifs et être capable d’en reconnaître le potentiel.
À la recherche de votre prochain investissement résidentiel ?
Le logement étudiant peut offrir des opportunités intéressantes aux investisseurs privés, aux family offices et aux capitaux institutionnels. Mais les meilleures opportunités d’investissement reposent sur bien plus que la rareté et le rendement.
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