Pourquoi le redéveloppement de l’IJzerenleen 22/24 à Malines a commencé avant même les travaux
Vendre un immeuble est une chose. Faire en sorte que le prochain propriétaire puisse s’appuyer sur une logique d’investissement claire dès le premier jour en est une autre.
Avenue a conseillé la vente de l’IJzerenleen 22/24 à Malines. Le bâtiment fera l’objet d’un redéveloppement complet, combinant environ 500 m² d’espace commercial au rez-de-chaussée avec des unités résidentielles aux étages supérieurs.
Mais avant même que le redéveloppement ne démarre pleinement, un élément crucial de la future logique d’investissement est déjà en place. Avenue a conclu un nouveau bail avec Kruidvat pour l’espace commercial. L’ouverture du magasin est prévue au quatrième trimestre 2026.
C’est ce qui rend cette transaction intéressante. Pas simplement parce que retail et résidentiel se retrouvent dans un même bâtiment, mais parce que les différentes étapes du redéveloppement se renforcent mutuellement.
Le mixed-use ne se résume pas au bon équilibre des fonctions
Lorsqu’on envisage un redéveloppement mixed-use, l’attention se porte naturellement en grande partie sur le résultat final.
Retail en bas. Résidentiel au-dessus.
Mais l’ordre dans lequel ces fonctions sont mises en place peut être tout aussi important.
À l’IJzerenleen 22/24, l’affectation commerciale a été définie tôt dans le processus. Kruidvat occupera environ 500 m² au rez-de-chaussée, offrant ainsi au nouveau propriétaire de la visibilité sur une partie importante de la future utilisation du bâtiment.
Pendant ce temps, les étages supérieurs pourront être redéveloppés en unités résidentielles selon leur propre calendrier. Les différentes composantes d’un projet mixed-use ne doivent pas nécessairement être développées simultanément pour commencer à renforcer la logique d’investissement.
Un rez-de-chaussée commercial solide génère plus que des loyers
Dans l’immobilier mixed-use, le rez-de-chaussée commercial peut facilement être considéré avant tout comme une source de revenus locatifs. Dans un environnement urbain, son rôle va bien au-delà.
Le bon retailer anime le bâtiment au niveau de la rue, contribue au tissu commercial du quartier et donne au projet une identité reconnaissable dès le départ. Cela compte pour l’espace commercial lui-même, mais également pour ce qui se passe au-dessus.
Un développement mixed-use réussi n’est pas simplement une addition de mètres carrés commerciaux et résidentiels. Les différentes fonctions doivent se renforcer mutuellement.
C’est pourquoi le défi à l’IJzerenleen 22/24 ne consistait pas simplement à trouver un locataire. Il fallait trouver un retailer adapté à l’emplacement et capable d’exploiter pleinement l’espace commercial disponible. Kruidvat correspondait à ce profil.
Certitude en bas. Flexibilité en haut.
Les étages résidentiels offrent un autre type d’opportunité.
À terme, ils seront redéveloppés en unités résidentielles, réunissant ainsi deux marchés immobiliers différents au sein d’un même bâtiment. Pour le nouveau propriétaire, cela crée un équilibre intéressant. L’affectation du rez-de-chaussée est déjà définie, tandis que la partie résidentielle offre de la flexibilité pour créer davantage de valeur.
Cette combinaison de certitude et de flexibilité est l’une des raisons pour lesquelles les actifs mixed-use peuvent être particulièrement intéressants. Non pas parce que la combinaison de plusieurs fonctions crée automatiquement de la diversification, mais parce que chaque partie du bâtiment peut jouer un rôle différent au sein d’une même stratégie d’investissement.
La transaction va au-delà de la vente
Dans ce cas, le rôle d’Avenue a donc dépassé le simple conseil lors de la vente du bien. En accompagnant à la fois la vente de l’ensemble du bâtiment et la location de l’espace commercial, deux éléments essentiels de la logique d’investissement ont pu être envisagés ensemble.
Qui est le bon acquéreur pour le bâtiment ? Quel retailer correspond à cet emplacement ? Quels éléments peuvent déjà être définis aujourd’hui ? Et où se situe encore le potentiel de création de valeur pour demain ?
Il ne s’agit pas de questions immobilières distinctes.
Ensemble, elles forment une seule stratégie d’investissement.
Trouver le bon ordre
L’IJzerenleen 22/24 montre qu’un redéveloppement ne commence pas nécessairement au début des travaux. Il commence avec les décisions qui déterminent ce que le bâtiment peut devenir.
Dans ce cas, cela signifie un nouveau propriétaire, un locataire commercial solide au rez-de-chaussée et un potentiel résidentiel aux étages supérieurs.
La prochaine étape consiste à donner vie à cette stratégie. Kruidvat devrait ouvrir son nouveau magasin au quatrième trimestre 2026, tandis que les étages supérieurs entameront progressivement leur prochain chapitre.
Car un redéveloppement mixed-use réussi ne consiste pas uniquement à choisir les bonnes fonctions.
Il s’agit de les mettre en place dans le bon ordre.
Vous possédez un bâtiment avec un potentiel de redéveloppement ?
Une vente, une location commerciale et un redéveloppement résidentiel ne doivent pas nécessairement être considérés comme des processus distincts.
Avenue aide les propriétaires et les investisseurs à considérer la logique d’investissement dans son ensemble et à prendre les bonnes décisions dans le bon ordre.
Une situation similaire ? Contactez-nous via elena@avenue.eu.