Lorsque Gerry Weber a fait faillite, le 45 Bruul à Malines s’est retrouvé vacant. Pour le précédent propriétaire, cette situation a créé de l’incertitude. Pour un nouvel investisseur, elle a au contraire créé une opportunité.
Avenue a accompagné la vente du bien vacant à un investisseur privé. Mais la transaction n’était pas la fin de l’histoire. Elle marquait le début d’une stratégie de repositionnement combinant acquisition, location, rénovation et optimisation énergétique.
Aujourd’hui, les résultats de cette stratégie commencent à se concrétiser. Telenet/Base prépare l’ouverture d’un nouveau magasin dual brand dans le bâtiment, en regroupant deux magasins existants sur un seul site, dans l’une des sections les plus fortes du Bruul. L’intérêt ne réside donc pas simplement dans le fait qu’un commerce vacant ait trouvé un nouveau locataire. Il réside surtout dans tout ce qui a dû être mis en place entre-temps.
- La vacance a changé la logique d’investissement
Pour les investisseurs, la vacance est souvent perçue avant tout comme un risque. Il n’y a plus de revenus locatifs, le futur locataire est encore inconnu et des investissements peuvent être nécessaires avant que le bien puisse à nouveau être compétitif sur le marché. Mais la vacance crée également de la flexibilité.
Plutôt que de reprendre la stratégie d’investissement de quelqu’un d’autre, l’acquéreur du 45 Bruul a eu l’opportunité d’en créer une nouvelle. Cette distinction est importante.
La question n’était pas simplement de savoir si le bien pouvait être reloué. Il s’agissait de déterminer si son emplacement et ses fondamentaux justifiaient d’investir dans son prochain chapitre.
- L’emplacement a apporté la conviction
Le Bruul reste la principale artère high street de Malines. Plus important encore, le 45 Bruul se situe dans l’une des sections les plus fortes de la rue commerçante. L’investisseur disposait ainsi d’un élément que la vacance ne pouvait pas remettre en cause : un emplacement fondamentalement solide.
L’arrivée de Telenet/Base vient confirmer cette logique. Le retailer utilisera le bien pour regrouper deux magasins au sein d’un seul concept dual brand, réunissant les deux marques sur un emplacement prime unique.
Le bâtiment n’a donc pas été repositionné autour de n’importe quel locataire disponible. Il a été associé à un occupant pour lequel cet emplacement spécifique s’inscrit dans une stratégie retail plus large.
- La relocation n’était qu’une partie de la création de valeur
Sécuriser un locataire solide ne résolvait qu’une partie de l’équation d’investissement. Le bâtiment lui-même devait également évoluer.
Après l’acquisition, le bien a fait l’objet d’une rénovation importante. La façade a été remise en cohérence avec le paysage urbain, la toiture a été rénovée et de nouvelles fenêtres ont été installées.
Avenue a également conseillé le propriétaire avec une attention particulière portée à l’amélioration de la performance énergétique du bien et de son EPC. Cela est d’autant plus pertinent que, sur le marché high street actuel, la création de valeur se situe de plus en plus à l’intersection des décisions commerciales et techniques.
Un bon bail renforce le cash-flow. Un bâtiment plus performant protège sa pertinence à long terme. La combinaison des deux transforme fondamentalement la logique d’investissement.
- La transaction a commencé après la transaction
C’est peut-être la leçon la plus intéressante du 45 Bruul. Une transaction n’est pas toujours le moment où la valeur est réalisée. Elle peut aussi être le point de départ de sa création.
L’investisseur n’a pas acquis un actif clé en main, parfaitement loué et entièrement rénové. Il a acquis un bâtiment vacant bénéficiant d’un emplacement solide, avant d’améliorer progressivement les différents éléments de l’actif.
Nouveau locataire.
Nouveau concept retail.
Bâtiment rénové.
Performance énergétique améliorée.
Le résultat est un actif fondamentalement différent de celui qui a changé de mains. Pour les propriétaires et investisseurs confrontés à la vacance, cette distinction est essentielle.
La vacance ne remet donc pas automatiquement en cause la logique d’investissement. Dans un emplacement pertinent, avec la bonne stratégie et les investissements nécessaires, elle peut au contraire créer une fenêtre d’opportunité pour repositionner un actif en vue de son prochain cycle.
La vacance remet-elle en question la logique d’investissement pour l’un de vos biens ?
Parfois, la bonne décision est de vendre. Parfois, il est préférable de réinvestir, de repositionner le bien et de le relouer. Avenue conseille les propriétaires et les investisseurs dans ces deux situations.
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