Wat de overname van twee sterk verschillende retailpanden door Roca Invest ons leert over de opbouw van een gediversifieerde retailvastgoedportefeuille.
Wanneer investeerders over diversificatie spreken, verschuift het gesprek vaak al snel van de ene vastgoedcategorie naar de andere.
Retail. Residentieel vastgoed. Logistiek. Kantoren.
Maar diversificatie kan ook binnen één sector plaatsvinden.
De recente aankoop van twee panden van Redevco Belgium door Roca Invest is daar een goed voorbeeld van. De investeerder verwierf zowel retailpark Ninovita in Ninove als het Inno-warenhuis in de Steenstraat in Brugge. Avenue adviseerde bij beide transacties in co-mandaat.
Beide panden behoren tot de retailsector. Verder kunnen ze nauwelijks meer van elkaar verschillen.
Eén portefeuille, twee verschillende retailprofielen
Ninovita is een gevestigd retailpark aan de Albertlaan in Ninove, buiten het stadscentrum. De site van ongeveer 15.000 m² is volledig verhuurd aan een brede mix van huurders, waaronder Carrefour Hypermarket, Lunch Garden, Krëfel, Sports Direct, e5, MediaMarkt, Leonidas, Auto5 en Shell Express.
De tweede aankoop bevindt zich zowat aan het andere uiteinde van het retailspectrum. In de Steenstraat 11-15 in Brugge verwierf Roca Invest het monumentale Inno-warenhuis: ongeveer 4.400 m² winkelruimte in een van de sterkste winkelstraten van de stad.
Het ene pand is een retailbestemming buiten het stadscentrum met meerdere huurders. Het andere is een highstreetpand in het historische centrum van een van de meest bezochte steden van België.
Andere locaties. Andere formaten. Andere huurdersstructuren. Andere marktdynamieken.
En toch maken beide panden nu deel uit van dezelfde portefeuille.
Retail is niet één investeringsprofiel
Dat onderscheid is belangrijk.
Wie retailvastgoed als één homogene investeringscategorie beschouwt, gaat voorbij aan een groot deel van de verschillen binnen de sector.
Een retailpark met een supermarkt als trekker gedraagt zich niet op dezelfde manier als een highstreetpand op een toplocatie. Een vastgoedcomplex met meerdere huurders brengt een ander type blootstelling met zich mee dan een pand dat door één grote retailer wordt ingenomen. Ook de factoren die een perifere retaillocatie beïnvloeden, verschillen van die in een winkelstraat in het stadscentrum.
Hetzelfde geldt voor de redenen waarom consumenten deze locaties bezoeken.
Retail buiten het stadscentrum draait vaak om bereikbaarheid, gebruiksgemak, grotere winkelformaten en de mogelijkheid om verschillende aankopen tijdens één bezoek te combineren.
Topwinkelstraten functioneren in een andere omgeving, waar locatie, zichtbaarheid, passantenstromen, toerisme en de omliggende merkenmix een veel grotere rol kunnen spelen.
Beide zijn retailvastgoed. Maar het zijn niet dezelfde investeringen.
Diversificatie kan binnen de sector beginnen
Dat roept een interessante vraag op voor de samenstelling van een vastgoedportefeuille.
Moet een investeerder die wil diversifiëren noodzakelijk naar een andere vastgoedcategorie kijken?
Niet altijd.
Door verschillende retailformats te combineren, kan een portefeuille al inspelen op uiteenlopende locaties, huurdersstructuren en aankoopmotieven van consumenten.
De combinatie van Ninovita en Steenstraat binnen de portefeuille van Roca Invest illustreert dat bijzonder duidelijk.
Diversificatie betekent niet noodzakelijk dat je afstand neemt van de markt die je kent. Het kan ook betekenen dat je die marktkennis inzet om verschillende soorten opportuniteiten binnen dezelfde sector te identificeren.
Voor Roca Invest passen beide transacties binnen een veel grotere retailvastgoedportefeuille. Na de acquisities schat Expertise de totale vastgoedportefeuille van de groep op minstens € 450 miljoen, waarvan ongeveer € 340 miljoen uit retailvastgoed bestaat.
Dat maakt de combinatie bijzonder interessant. Diversificatie betekent hier niet dat de investeerder afstand neemt van zijn retailexpertise, maar dat die expertise wordt ingezet binnen verschillende retailformats.
Een genuanceerdere kijk op retailinvesteringen
De transacties benadrukken ook een bredere vaststelling over de Belgische investeringsmarkt voor retailvastgoed.
Er bestaat niet één uniforme retailmarkt.
Winkelstraten, retailparken, supermarkten, shoppingcentra en vrijstaande winkels hebben elk hun eigen dynamiek. Zelfs binnen die categorieën kunnen de locatie en het huurdersprofiel de investeringscase fundamenteel veranderen.
Voor investeerders betekent dit dat de vraag misschien niet zozeer moet zijn:
“Willen we meer retailvastgoed?”
Maar eerder:
“Welk type retailvastgoed heeft onze portefeuille nodig?”
Dat is een veel gerichtere investeringsvraag.
En een vraag die steeds relevanter wordt naarmate kapitaal opnieuw zijn weg vindt naar de sterkste segmenten van de retailmarkt.
Uw retailvastgoedportefeuille uitbreiden of diversifiëren?
Avenue adviseert private investeerders, family offices en institutionele beleggers over investeringsopportuniteiten in retailvastgoed, van highstreetlocaties tot retailparken en andere retailformats.
Bespreek met ons Capital Markets-team via hendrik@avenue.eu welke opportuniteiten aansluiten bij uw portefeuillestrategie.