Ce que l’acquisition de deux actifs commerciaux très différents par Roca Invest nous apprend sur la constitution d’un portefeuille immobilier commercial diversifié.
Lorsque les investisseurs parlent de diversification, la discussion s’oriente souvent rapidement vers différentes classes d’actifs.
Commerce. Résidentiel. Logistique. Bureaux.
Mais la diversification peut également s’opérer au sein d’un même secteur.
L’acquisition récente de deux biens immobiliers auprès de Redevco Belgium par Roca Invest en est un bon exemple. L’investisseur a acquis à la fois le retail park Ninovita à Ninove et le grand magasin Inno situé Steenstraat à Bruges. Avenue est intervenu en tant que conseiller dans les deux transactions, dans le cadre d’un co-mandat.
Les deux actifs appartiennent au secteur commercial. Pour le reste, ils pourraient difficilement être plus différents.
Un portefeuille, deux profils d’investissement commercial
Ninovita est un retail park établi, situé Albertlaan à Ninove, en périphérie du centre-ville. Le site d’environ 15 000 m² est entièrement loué à un large éventail d’enseignes, parmi lesquelles Carrefour Hypermarket, Lunch Garden, Krëfel, Sports Direct, e5, MediaMarkt, Leonidas, Auto5 et Shell Express.
La deuxième acquisition se situe presque à l’opposé du spectre commercial. Au Steenstraat 11-15 à Bruges, Roca Invest a acquis le grand magasin emblématique Inno : environ 4 400 m² de surface commerciale dans l’une des principales rues commerçantes de la ville.
Le premier est un pôle commercial périphérique accueillant plusieurs locataires. Le second est un immeuble commercial situé dans une artère commerçante majeure, au cœur historique de l’une des villes les plus visitées de Belgique.
Des emplacements différents. Des formats différents. Des structures locatives différentes. Des dynamiques de marché différentes.
Et pourtant, ces deux actifs font désormais partie du même portefeuille.
L’immobilier commercial ne correspond pas à un profil d’investissement unique
Cette distinction est importante.
Considérer l’immobilier commercial comme une catégorie d’investissement homogène revient à négliger une grande partie des différences qui existent au sein du secteur.
Un retail park dont une grande surface alimentaire constitue la locomotive commerciale ne présente pas exactement les mêmes caractéristiques qu’un immeuble situé dans une artère commerçante de premier plan. Un ensemble immobilier accueillant plusieurs locataires offre une exposition différente de celle d’un immeuble occupé par une seule grande enseigne. De même, les facteurs qui influencent un emplacement périphérique diffèrent de ceux qui façonnent une rue commerçante en centre-ville.
Il en va de même pour les motivations des consommateurs.
Le commerce périphérique repose souvent sur l’accessibilité, la facilité d’achat, les grandes surfaces commerciales et la possibilité de regrouper plusieurs achats en un seul déplacement.
Les artères commerçantes de premier plan évoluent dans un autre environnement, où l’emplacement, la visibilité, les flux piétons, le tourisme et la complémentarité des enseignes environnantes peuvent jouer un rôle beaucoup plus important.
Dans les deux cas, il s’agit d’immobilier commercial. Mais pas du même investissement.
La diversification peut commencer au sein du secteur
Cela soulève une question intéressante en matière de stratégie de portefeuille.
Un investisseur souhaitant diversifier ses actifs doit-il nécessairement se tourner vers une autre classe d’actifs ?
Pas toujours.
La combinaison de différents formats commerciaux permet déjà de s’exposer à des emplacements, des structures locatives et des comportements d’achat variés.
Dans le cas de Roca Invest, Ninovita et Steenstraat illustrent particulièrement bien cette approche.
Diversifier ne signifie pas nécessairement s’éloigner d’un marché que l’on connaît. Cela peut aussi consister à mettre cette connaissance à profit pour identifier différents types d’opportunités au sein d’un même secteur.
Pour Roca Invest, ces deux transactions s’inscrivent dans un portefeuille immobilier commercial beaucoup plus vaste. À la suite de ces acquisitions, Expertise estime la valeur totale du portefeuille immobilier du groupe à au moins 450 millions d’euros, dont environ 340 millions d’euros en immobilier commercial.
C’est ce qui rend cette combinaison particulièrement intéressante : la diversification ne signifie pas ici s’éloigner de son expertise dans le commerce, mais déployer cette expertise à travers différents formats commerciaux.
Une vision plus nuancée de l’investissement commercial
Ces transactions mettent également en évidence une réalité plus large du marché belge de l’investissement en immobilier commercial.
Il n’existe pas un seul marché du commerce.
Les rues commerçantes, les retail parks, les supermarchés, les centres commerciaux et les commerces indépendants disposent chacun de leurs propres dynamiques. Même au sein de ces catégories, l’emplacement et le profil locatif peuvent modifier fondamentalement l’intérêt d’un investissement.
Pour les investisseurs, la question ne devrait donc peut-être pas être :
« Souhaitons-nous davantage d’immobilier commercial ? »
Mais plutôt :
« De quel type d’exposition commerciale notre portefeuille a-t-il besoin ? »
C’est une question d’investissement beaucoup plus précise.
Et elle devient de plus en plus pertinente à mesure que les capitaux reviennent vers les segments les plus solides du marché commercial.
Vous souhaitez développer ou diversifier votre portefeuille immobilier commercial ?
Avenue conseille les investisseurs privés, les family offices et les investisseurs institutionnels dans leurs opportunités d’investissement en immobilier commercial, qu’il s’agisse d’artères commerçantes, de retail parks ou d’autres formats commerciaux.
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