Wie zijn vermogen wil spreiden, denkt aan aandelen, obligaties of residentieel vastgoed. Ook commerciële panden kunnen een interessante investering zijn, zeker voor wie de beheerskosten wil beperken en inkomsten op lange termijn zoekt.
Een winkelpand in een bekende shoppingstraat, een supermarkt of een fastfoodketen langs een drukke invalsweg of een retailpark aan de rand van de stad: commercieel vastgoed is alomtegenwoordig. Als beleggingsvorm is het echter minder bekend bij het grote publiek. Nochtans is het een markt waarin ook particuliere investeerders en familiebedrijven een belangrijke rol spelen.
Avenue Real Estate specialiseert zich sinds de oprichting in 2020 in commercieel vastgoed en bouwde een leidende positie uit in investeringen in winkelvastgoed. Stijn Thomas, medeoprichter van Avenue Real Estate, licht toe waar de kansen liggen.
1. beperkt beheer
‘Een winkelpand wordt vaak casco verhuurd. De huurder richt de winkel zelf in en staat doorgaans in voor de kosten, waaronder ook het kadastraal inkomen. De eigenaar blijft alleen verantwoordelijk voor de structurele schil van het gebouw, zoals het dak. Daardoor vraagt een winkelpand veel minder werk dan een verhuurd appartement. De eigenaar volgt de huurbetalingen op en staat in voor de zaken die volgens het contract zijn verantwoordelijkheid zijn, zoals een herstelling bij een lek.’
2. Langere huurperiodes
‘Omdat de huurder zelf zoveel investeert, blijft hij doorgaans langer dan drie, zes of negen jaar. Het gaat vaak om professionele partijen zoals Albert Heijn, A.S. Adventure of McDonald’s, die de markt goed kennen. Ze hebben inzicht in het potentieel van een locatie en kunnen onderbouwde cijfers voorleggen. Sommige winkels zitten al ruim dertig jaar op dezelfde plek.’
‘Daarnaast bestaan er erfpachtconstructies die 20 tot 50 jaar kunnen lopen, bijvoorbeeld bij fastfoodlocaties. Het rendement ligt dan lager, maar dat geldt ook voor het risico en de kosten. Huurindexatie kan de inkomsten op lange termijn bovendien stabiel en voorspelbaar maken.’
3. De juiste locatie
‘Zowel winkelpanden in de stad als baanwinkels en retailparken kunnen interessante investeringen zijn. De locatie is daarbij belangrijker dan de mogelijke huurder. Op een toplocatie zal een commercieel pand doorgaans minder snel en minder lang leegstaan. Een pand op de Meir zal bijvoorbeeld ook over twintig jaar aantrekkelijk zijn.’
“75 à 80 procent van het winkelvastgoed dat verkocht wordt, komt bij particuliere investeerders en familiebedrijven terecht”
‘De keuze tussen een baanwinkel of stadswinkel hangt af van het beschikbare budget, de gewenste huurinkomsten en de risicobereidheid van de investeerder, maar in de eerste plaats van de persoonlijke voorkeur en het investeringsprofiel, aangezien beide interessante investeringsopportuniteiten zijn’
4. Spreiding van vermogen
‘Commercieel vastgoed hoeft geen alternatief te zijn voor alle andere beleggingen, maar kan er wel een aanvulling op vormen. Het vraagt doorgaans een groter startkapitaal dan de aankoop van een bescheiden appartement. Investeringen in deze markt starten rond 700.000 à 800.000 euro, al lopen de bedragen sterk uiteen. Daar staat tegenover dat beleggers kunnen kiezen uit verschillende soorten panden, huurders en contracten. De combinatie van huurinkomsten, mogelijke indexatie en een langetermijnvisie maakt commercieel vastgoed het overwegen waard voor wie zijn vermogen wil spreiden.’
5. Stabiele markt met langetermijnvisie
‘Ongeveer 75 à 80 procent van het winkelvastgoed dat vandaag verkocht wordt, komt bij particuliere investeerders en familiebedrijven terecht. Ze kijken vaak op lange termijn en kopen met het oog op de toekomst van hun kinderen. Ze financieren hun aankoop vaak met eigen middelen, waardoor ze minder afhankelijk zijn van leningen en rentestijgingen. Dat helpt om de Belgische markt relatief stabiel te houden.’
‘Toch blijft het belangrijk om kritisch te kijken naar de locatie, de huurinkomsten en de prijs van een pand. Stabiel investeren begint bij weten wat u koopt.’
STIJN THOMAS
Medeoprichter van Avenue Real Estate
