Onze Avenue founders deden een interview met Expertise magazine, lees het hier:
De investeringsmarkt in winkelvastgoed kende dit jaar al vele topmomenten, ondersteund door megadeals en bijzonder actieve lokale family offices. Volgens vastgoedadviseur Avenue belooft de tweede jaarhelft minstens even dynamisch te worden, met ook een heropleving van grotere transacties in de high streets. Grote buitenlandse fondsen laten België voorlopig wel links liggen. – Martijn Reviers.
In oktober is het vijf jaar geleden dat Hendrik Evens, Stijn Thomas en Kenneth Verloo hun advieskantoor Avenue boven de doopvont hielden. In sneltempo groeide de start-up uit tot een vaste waarde op de investeringsmarkt in winkelvastgoed, en ook op de verhuurmarkt behoort Avenue intussen tot het selecte kransje van marktleiders. Binnenkort ver- huist het team naar een nieuw kantoor op het Zuid in Antwerpen, in het nieuwbouwproject The Gallery, vlak naast het museum MHKA.
‘Met de transacties die we nog in de pijplijn hebben, wordt 2025 wellicht ons beste jaar sinds de start,’ benadrukken de drie zaakvoerders in een terugblik op de eerste jaarhelft. Zo begeleidde het team recent de privéholding Roca Invest bij de aankoop van B-Park in Brugge en De Vlier bij de verkoop van de Frunparken in Auvelais en Izegem. Dit bevestigt de opmars van een nieuwe generatie particu- liere beleggers, die zich voegen bij enkele gevestigde namen die zich de afgelopen periode lieten opmerken.
Zal de terughoudendheid bij de institutionele spelers volgens jullie nog lang aanhouden?
Hendrik Evens: ‘2024 was zonder twijfel ons uitdagendste jaar tot nu toe. We hebben de impact gevoeld van zowat alle externe factoren: corona, de oorlog in Oekraïne, Trump, stijgende rentevoeten. Dat is nu allemaal wat uitge- zweet en we merken sinds begin dit jaar een andere dynamiek. Het vertrouwen is teruggekeerd. Privé- investeerders trekken de markt opnieuw op gang en reageren doorgaans sneller dan grote fondsen. De institutionele spelers zijn wel opnieuw actief op de markt, maar eerder aan de verkoperszijde dan aan de koperszijde. Family offices zetten in België meer dan ooit de toon, zeker in vergelijking met het buitenland.’
Stijn Thomas: ‘Collega’s uit het buitenland vertellen ons hoe de private markt daar zo goed als afwezig is, waardoor de rendementen er 100 à 200 basispunten hoger liggen, omdat er eigenlijk alleen institutionele beleggers actief zijn. Bij ons blijven de yields nog vrij scherp, net door die actieve familiale investeer- ders. Het verschil met enkele jaren geleden is groot: vroeger kochten family offices in de vork van 5 tot 10 MEUR, niet veel later was dat al 20 MEUR, en vandaag schuiven ze vlot mee aan tafel voor transacties van 50 MEUR en meer. Voor zulke partijen vormt vastgoed een manier om kapitaal veilig te stellen en tegelijk rendement te genereren in een allesbehalve stabiele economie. Vastgoed blijft voor hen de ultieme veilige haven en dat zet ook andere partijen ertoe aan om naar winkelvastgoed te kijken. Het is aan ons om dat privégeld richting het vastgoed te begeleiden.’
Is de conclusie dan dat de Belgische markt de institutionele fondsen niet meer nodig heeft om volume te draaien?
H. Evens: ‘We hebben een bijzonder actieve, capa- bele en professionele interne privémarkt. Maar ik zou het omdraaien: we hebben die family offices écht nodig.’
Kenneth Verloo: ‘Bovendien zijn de institutionele investeerders aan de koperszijde zeker niet volledig afgehaakt. We mogen niet vergeten dat Wereldhave Belgium recent nog de Knauf-winkelcentra in Luxemburg gekocht heeft. Of de intrede van Cibus met de overname van Forum Estates, en de geplande acquisitie door Mitiska REIM van de portefeuille van Cora/Galimmo. Dat bewijst dat institutionele spelers nog altijd een rol spelen en toch ook nog een stuk instaan voor het grote volume op onze investeringsmarkt.’
Misschien moeten we dat dan nuanceren: de buitenlandse institutionelen zijn afwezig?
K. Verloo: ‘De klassieke Duitse en Franse investe- ringsfondsen zijn vandaag inderdaad duidelijk minder actief op onze markt. België legt wat dat betreft de duimen in de concurrentie met andere landen. Als deze fondsen vandaag toch willen kopen, dan gebeurt dat bijvoorbeeld vaker in Spanje en onze buurlanden dan hier. Een nadeel blijft de driejaarlijkse break in de Belgische handelshuurovereenkomsten. Veel buitenlandse partijen beschouwen dat als een struikelblok. Tel daarbij dat ze in andere landen doorgaans aan betere yields kunnen kopen, met langere huurcontracten, dan is het logisch dat ze sneller buiten België kijken. Onze yields blijven nu eenmaal scherp en de looptijden vaak te kort. Men moet dus kort op de huurmarkt zitten en er de kennis en vertrouwen in hebben. Iemand die echt pan-Europees investeert, maakt die rekensom snel. Dus dat buitenlandse institutionelen wat wegblijven, is niet onlogisch.’
Hoe is de dynamiek in de high streets? De kleinere tickets blijven daar wel draaien, maar echt grote referentietransacties zijn er toch nog niet?
S. Thomas: ‘Nog niet, inderdaad. Maar die mogen we wel verwachten in de tweede jaarhelft. Er zitten momenteel enkele mooie transacties in de pijplijn. Waar het één of twee jaar geleden nog bijzonder lastig was om binnenstedelijk een dossier van vijf MEUR verkocht te krijgen, zien we dat vandaag veel vlotter gebeuren. Als de cijfers kloppen, is het momentum er nu wel.’
H. Evens: ‘Binnenstedelijk springen een paar steden er echt uit. Antwerpen, Brussel en Gent vormen de top drie, op de voet gevolgd door Brugge en Knokke. In deze steden verkopen we nog altijd tegen scherpe yields. Steden daar net onder, zoals Leuven en Hasselt, blijven een gezonde vraag kennen, maar zij worden toch iets minder gesmaakt in de investeringsmarkt ten opzichte van de grotere daarvoor genoemde steden. De prime yield voor high streets ligt rond 4,5%, voor sommige uitzonderlijke dossiers misschien zelfs iets lager, richting 4%. Bij baanwinkels zie je hetzelfde beeld. Voor de prime food-anchored retailparken ligt dat nog steeds stevig onder de 6%, richting 5,25% à 5,50% durf ik wel te zeggen. Grotere volumes schommelen dan weer tussen de 6% en 7,5%, afhankelijk van de kwaliteit van het dossier.’
De golf van faillissementen zorgt dus niet voor een negatief sentiment rond winkelvastgoed?
K. Verloo: ‘De golf van faillissementen lijkt op dit moment voorbij en de markt heeft zich gesta- biliseerd. Daarbovenop worden de toplocaties razendsnel opnieuw ingevuld – en vaak door mooie namen. Kijk bijvoorbeeld naar Antwerpen: dat is de voorbije maanden echt een positief verhaal geweest in het retaillandschap. De grootste Zara ter wereld op de Meir, het vlaggenschip van Lululemon, de eerste winkel van Selected… dat zijn signalen met echte impact. Zulke ankerpunten kan je als makelaar perfect meenemen naar investeerders. Antwerpen is echt het uithangbord van de Belgische retail.’
H. Evens: ‘Toch blijft de trend van de afgelopen twee jaar wel nog aanwezig. Het is echt knokken tot op het einde om een deal rond te krijgen. Een dossier kan na een akkoord nog alle kanten uitgaan. Dat kan sterk beïnvloed worden door externe factoren zoals de banken en EPC-attesten. Eén opmerking bij de banken over een EPC dat niet in orde is, kan een deal zomaar vijf stappen terug slingeren. Dan begin je weer helemaal van vooraf aan. Alles draait om details: zonnepanelen, laadpalen, de staat van de warmteopwekkers … noem maar op.’
Hoe kijken jullie met Avenue terug op de afgelopen vijf jaar?
K. Verloo: ‘Ik denk dat we zeker tevreden mogen zijn. We hebben al fantastische ritten kunnen rijden, maar moesten ook heel wat uitdagingen en hindernissen overwinnen. We zijn persoonlijk en als organisatie enorm geëvolueerd. Bij onze vroegere werkgevers, in een grote structuur, werden veel zaken voor je geregeld en beslist – soms vanuit het buitenland, soms lokaal. Nu staan we zelf aan het roer: elke uitgegeven euro, elke strategische keuze ligt volledig bij onszelf. Dat maakt het uitdagender, maar ook zoveel boei- ender. En nee, het gevoel dat we ‘klaar’ zijn, hebben we helemaal niet. Integendeel: we evalueren onszelf elk jaar opnieuw en leggen de lat telkens wat hoger. De lancering van ons residentiële departement is daar een goed voorbeeld van. We hebben onlangs opnieuw iemand aangeworven die deze zomer rechtstreeks van de schoolbanken bij ons start. We voorzien intern ook veel meer opleidingen. In het nieuwe kantoor in Antwerpen is alles voorzien om nog verder door te groeien.’
S. Thomas: ‘De voorbije twaalf maanden konden we op verschillende vlakken grote stappen zetten. De eerste jaren draaiden we vooral op start- upenergie: dag na dag, organisch. Nu zit daar een duidelijke strategie achter. We hebben echt stilge- staan bij waar we staan, wat we anders willen doen en hoe we dat aanpakken. Die professionele aanpak merk je in alles: in ons nieuwe kantoor, in ons rekru- teringsbeleid, in hoe kandidaten ons vandaag zien. De uitdagingen zitten vaak niet in de start-upfase, maar net in de scale-up. Structuur aanbrengen, processen scherpstellen, dat vraagt veel energie.’
K. Verloo: ‘In de retailinvesteringen groeien we nog altijd stabiel verder en we willen ons nog beter positioneren in het binnenhalen van mandaten van institutionele verkopers. Ons out-of-town Agency behoort intussen ook tot de marktleiders, met mooie mandaten. Binnenstedelijk willen we het Agency nog verder uitbouwen, met een sterke focus op marktaan- deel en kwaliteit. Daar wisten we de voorbije jaren veel expertise in op te bouwen en we slaagden erin medewerkers aan te trekken die echt top zijn in de markt. We koesteren nog veel ambities en die gaan we de komende jaren stap voor stap trachten waar te maken.’